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Tag: opzioni binarie azioni

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Un venditore, due trattative

La domanda di Luca su un venditore che ha due trattative in corso

Salve, vorrei chiedere se un venditore può intrattenere contemporaneamente due trattative di vendita per lo stesso immobile e quindi, se può firmare un’accettazione di proposta dopo averne firmato un’altra (che non si è ancora conclusa per alcun motivo ad es. scadenza della validità o parere negativo della banca ecc..). Sarebbe importante per me capire se il venditore in questione è legalmente in torto o no, visto che mentre era in trattativa con me e quindi dopo aver firmato l’accettazione della proposta, ha venduto l’appartamento a terzi.
Spero possiate aiutarmi. Ringrazio in anticipo.
Cordialmente, Luca P.

La risposta dello Studio Montedoro

“In merito al quesito posto, si evidenzia che lo stesso risulta di carattere squisitamente legale. Detto ciò e considerando i limiti di quanto appresso indicato, si precisa che il preliminare di vendita o compromesso, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini. Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata. Con la firma del preliminare, il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

È importante distinguere il preliminare dalla proposta d’acquisto, che impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo e impegna solo l’acquirente. La proposta d’acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra.
Fino a quando la proposta d’acquisto non è accettata dal venditore, l’acquirente può cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo nel qual caso la revoca, per quel periodo, è inefficace.
Nel frattempo, il venditore è libero di valutare anche altre offerte.
La sottoscrizione del preliminare, che è anch’essa normalmente accompagnata dal versamento di una determinata somma di denaro a titolo di “caparra”, impegna da subito entrambe le parti.

In merito al caso prospettato occorre ricordare che nel momento in cui la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, con la firma di quest’ultimo si conclude di fatto il preliminare di vendita, che avrà le clausole indicate nel testo rigido, di solito prestampato, della proposta d’acquisto.
Se non si segnalano queste particolarità in un nuovo compromesso, il preliminare resta regolato dalla legge. La sottoscrizione del preliminare (o della proposta accettata dal IPE), impegna, invece, da subito entrambe le parti.
Nel caso posto, quindi, dal punto di vista legale, il venditore non era legittimato legalmente a firmare una seconda proposta d’acquisto. Si consiglia comunque di verificare l’intera documentazione in proprio possesso, ai fini della validità della stessa, con un legale.”

Studio Montedoro – Associazione Professionale tra Dottori Commercialisti in Roma www.studiomontedoro.net per CasaNoi.it

[La risposta è frutto dei pareri dei professionisti che compongono lo Studio Montedoro e, pur essendo elaborata con la massima applicazione, non impegna in alcun modo i professionisti stessi.]

I Doveri dell’Agenzia Immobiliare dopo la proposta di acquisto

Giovanna65

Nuovo Iscritto

Maurizio Zucchetti

Fondatore

Quello che ci descrivi è un comportamento “border line”, che è quindi difficile qualificare come legale o illegale (la correttezza attiene all’etica professionale, che purtroppo a volte non è la prima preoccupazione degli agenti immobiliari! :? ).
La legge stabilisce che il mediatore debba agire nell’interesse delle parti, ed è indubbiamente interesse del venditore avere quante più opportunità possibili, anche mentre decide se una di queste gli va bene o meno.
Detto ciò, ritengo personalmente il modo di comportarsi di questo Agente SCORRETTISSIMO, arrogante ed irrispettoso dello stato d’animo di una persona che sta cercando di comprarsi una casa!

A fronte di ciò, e se desideri fortissimamente acquistare questa casa, ti consiglio di valutare attentamente l’operato dell’Agente nel seguito della trattativa, in particolare pretendendo di:
1. effettuare il preliminare dal tuo notaio (a Roma lo fanno senza aggravio di spesa)
2. pretendere tutta la documentazione per tempo prima del preliminare in modo che il notaio stesso possa esaminarla
3. non transigere su ogni dettaglio da sistemare, indicando chiaramente nel preliminare tempi e modi di risoluzione

. insomma, stai molto attenta!

consim2002

Nuovo Iscritto

Re: I Doveri dell’Agenzia Immobiliare dopo la proposta di acquis

Parlando da agente in buona fede, che da 21 anni cerca di fare del suo meglio per offrire assistenza di buon livello ai Clienti, le dico sinceramente che pur capendo il suo punto di vista, è necessario tener conto del fatto che il venditore conferisce all’agente un incarico ad un prezzo che l’agente stesso si impegna a fargli realizzare, con tutti i mezzi pubblicitari, banche dati, clienti fidelizzati, ecc. che possiede. E’ chiaro che, se passato un certo periodo, ciò non accade. l’agente comincia a prendere in considerazione le migliori proposte possibili, sempre in rispetto del mercato vigente. Ritirata una proposta, non conforme al prezzo richiesto, le assicuro (parlo per me) che si cerca di ottenere una risposta dal venditore il prima possibile (considerando che -parlo sempre per me- se l’agente ha deciso di ritirare una proposta più bassa, ciò vuol dire che era l’unica possibilità reale, almeno fino a quel momento, per vendere la casa in oggetto), proprio perché il venditore, nel 90% dei casi, non gradisce la sospensione delle visite, in quanto spera fino all’ultimo di trovare una persona che gli paghi meglio la sua casa: è un desiderio lecito ed innegabile.
La possibile asta di cui lei parla dipende dall’onestà intellettuale dell’agente. è purtroppo vero che esistono agenti che “ci marciano” e ritirano più di una proposta utilizzando i 7-15 giorni a loro disposizione e lasciando così qualcuno scontento, magari per spuntare una provvigione maggiore. questo è vero i troppi casi, purtroppo (ed è uno dei motivi per cui gli agenti onesti devono lavorare il triplo per espiare le colpe dei truffaldini).
Tornando all’onestà professionale ed alla buona fede, credo che sia comprensibile la voglia del venditore a non bloccare le visite mentre decide se accettare o meno una controproposta (anche la legge è dalla sua parte). L’unica cosa che mi viene in mente è chiedere all’agenzia di poter apporre nelle note della proposta un impegno a non accompagnare visite all’immobile fin quando il venditore non si sia espresso in merito al prezzo offerto, dichiarandosi disponibili a ridurre il tempo di validità della proposta stessa (5 giorni, ad esempio. ).
Parlando di correttezza, con tutto il rispetto, le dico che la qui correttezza non c’entra nulla: da quando il baratto è cessato ed esiste il danaro come mezzo di scambio, chi vende vuole sempre guadagnare di più e chi compra pagare sempre di meno. il venditore che non accetta di bloccare le visite non è biasimabile.
Le auguro che la sua offerta vada in porto e tutto si concluda per il meglio

Membro Attivo

Buongiorno. Io sono perfettamente d’accordo con Giovanna. Infatti, nel momento in cui riceviamo una Proposta d’acquisto regolare con assegno di caparra, sospendiamo le visite, pur prendendo nota dei nominativi che successivamente ci chiamano e spiegando loro la situazione.

Faccio due eccezioni: la prima è quando, dicendolo al Cliente che ha fatto la Proposta, ritengo non sia congrua rispetto le aspettative del Proprietario. La seconda quando, caso strano, ma frequente, capita che, dopo mesi di lavoro infruttuoso, contemporaneamente ci siano due interessi forti con desiderio di fare la Proposta. Anche in questo caso, se il tutto si svolge nel giro di uno o due giorni, prendiamo le due Proposte spiegando ai Proponenti la situazione in atto (senza dire la cifra ovviamente). Anche se la cosa non mi piace,credo sia corretto agire nell’interesse del Proprietario che ci ha dato l’incarico. Ma sempre se il tutto è quasi contemporaneo. Ripeto, un giorno o due per la sottoscrizione di entrambe le Proposte. E con la massima trasparenza.
Buon lavoro e saluti. Robi

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