Immobiliare crolla ancora il prezzo delle case

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Crolla il prezzo delle case a Mestre e Marghera

In dieci anni svalutazione degli immobili fino al 52%. L’Adico: “I centri perdono appeal”

Previsioni Mercato Immobiliare 2020 e lungo termine

Vediamo insieme le previsioni del mercato immobiliare nel lungo periodo.

Il numero di contratti di compravendita sta aumentando, come il numero di mutui accesi in questo ultimo periodo, ma siamo sicuri di dire, solo in base a questi dati che le previsioni del mercato immobiliare sono positive nel lungo periodo? Come potrete leggere in questa lunga analisi, capirete che non è così semplice.

Le case servono alle persone per abitare, e se non aumentano il numero delle persone, non dovrebbe aumentare nemmeno il bisogno del numero delle case, questo è il ragionamento base su cui bisogna partire per guardare al mercato immobiliare oggi in Italia e poterne trarre delle conclusioni.
Resta il fatto che il numero dei contratti di compravendita di case dal 2020 è aumentato, questo è un dato certo, come è certo che il numero di nuovi contratti di mutuo sono aumentati, nonostante questi dati, va detto che il prezzo degli immobili è ancora sottostimato, quindi se è il momento buono per comprare, a vendere non è che ci si rimetta, ma nemmeno ci si guadagna tanto, più avanti spiegheremo bene perchè, le ragioni sociali, e le Nostre previsioni del mercato immobiliare italiano su quali dati si basano.

L‘ultimo report trimestrale dell’ISTAT di Gennaio 2020 dice che il prezzo delle case diminuisce dello 0,5%, anche se si tratta del prezzo delle abitazioni già esistenti, quindi già abitate. Per quanto riguarda invece il prezzo delle abitazioni nuove, questo aumenta di media da un +0,3% ad un +0,6%.

Il numero delle compravendite aumenta dello 1,5% su base trimestrale

Previsioni mercato immobiliare e demografia:

La demografia è dunque basilare per fare una previsione del mercato immobiliare, allora andiamo a vedere: cosa ci dicono i dati demografici in questi ultimi anni?
Ci dicono che il numero di persone che abita in Italia non cresce, è più o meno stabile.
In questo numero ‘complessivo però’ ci sono dei distinguo: il numero di italiani che diminuisce, il numero di stranieri che aumenta, il numero di ‘nuove famiglie’ che non aumenta, le persone si sposano di meno ed hanno meno figli.
Questa lettura della demografia ha degli effetti sul mercato immobiliare.
Gli stranieri quando vengono in Italia, difficilmente lo considerano un trasferimento definitivo.

Previsioni Mercato Immobiliare a lungo termine:

Anche se trovano un lavoro fisso, dopo alcuni anni tendono a ritornare nel proprio paese di origine e qui in Italia non investire in immobili.
Se andiamo a vedere il numero di mutui erogati per comprare una casa, la percentuale di mutui presi da stranieri sarà molto minore alla percentuale di stranieri residenti nel Nostro paese; i motivi sono molteplici, dalla precarietà del lavoro agli stipendi bassi, ma quello che più conta è che di solito si lasciano sempre una possibilità di tornare da dove magari hanno lasciato parenti e proprietà immobiliari di loro possesso.

Il prezzo delle case oggi:

I prezzi delle abitazioni oggi si sono notevolmente abbassati, rispetto solo 10 anni fa’. In alcuni casi gli immobili hanno avuto fino al 50% della perdita di valore dal 2008, anno di inizio delle scoppio della bolla immobiliare.

La bolla immobiliare italiana di cui nessuno parla:

Ebbene sì, il mercato immobiliare italiano ha avuto una ‘bolla’, proprio come quello spagnolo, forse meno marcata, ma dagli stessi connotati.
L’entrata nell’euro, l’aumento della ricchezza media, la voglia di una casa, la speculazione edilizia, la cementificazione, la brama di guadagno di tanti palazzinari, ha portato a costruire tante case proprio perchè c’era tanto da guadagnare, i prezzi sembravano salire senza mai doversi fermare, ma nel 2008 è arrivata la crisi finanziaria che ha azzerato tutti i ‘guadagni virtuali’ dei proprietari di casa, che si sono ritrovati case dove ora pagano tasse smisurate rispetto il reale valore di mercato delle abitazioni, in quanto i calcoli dei vari catasti sono stati fatti proprio quando le rendite catastali erano effettivamente diverse dalla realtà di oggi.

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Mercato immobiliare e crisi economica:

La crisi economica e i dati in calo.

Le uniche due città che riescono a registrare un aumento sono Napoli, che registra un aumento del circa venti percento, grazie ad una particolare manovra da parte del Comune che è riuscita a non far crollare il mercato immobiliare e Verona, che purtroppo registra un aumento veramente lieve, che si distacca di pochissimo dallo zero percento.

Cosa incide sulle previsioni del mercato immobiliare: i dati di compravendita di immobili sono in aumento, ma non mancano le preoccupazioni.

Come vendere casa in questo periodo.

Un metodo ci sarebbe, ma questo spesso non è visto di buon occhio: il metodo in questione è quello di abbassare il prezzo dell’immobile, ma non tutti i proprietari sono disposti a farlo. Nella loro mente infatti, giustamente alberga un unico quesito, ovvero “perché per vendere devo perderci del denaro?” A questo quesito vi è una semplice risposta, che purtroppo non piace a tutti: se si vuole vendere, bisogna andare incontro al cliente, che spesso non possiede tutto il denaro richiesto, e pertanto se si vuole veramente vendere bisogna semplicemente abbassare il prezzo, sacrificando una parte del proprio profitto. Da notare inoltre che il calo del prezzo è dato dal fatto che essendo la domanda molto bassa, la quale arriva a toccare dei picchi raggiunti soltanto tantissimi anni fa, e essendo l’offerta altissima, il prezzo di un immobile cala notevolmente: questa è la dura legge del mercato, che in periodo di crisi si rafforza maggiormente. Speriamo in una stabilità del mercato in un prossimo futuro.

Mercato Immobiliare e riforma del catasto:

Con la riforma del catasto cambierà il valore degli immobili, l’80% delle famiglie italiane ( che sono 23 milioni, secondo l’ultimo censimento) possiede un immobile e quindi il numero di persone coinvolte in questo novità catastale è enorme, visto che una famiglia media italiana é composta da 3 persone ( per ‘famiglia’ si intende anche 1a persona che vive da sola).

  1. Il valore catastale delle case di proprietà sarà diminuito di circa il 20%, ma solo su case con categoria catastale bassa. Il mercato immobiliare sta passando un grave periodo di crisi. I valori catastali aumentano in continuazione per legge, ed ormai non corrispondono più al valore reale di una casa. Ci sono case che addirittura hanno un valore catastale 10 volte superiore a quello reale di mercato. Il grande problema dei proprietari di case è infatti non tanto vendere la casa ( cosa ormai diventata difficilissima visto che non ci sono offerte), ma è quello di pagare le tasse sulla casa, sempre più importanti sia per l’aumento delle tasse, sia per l’aumento del valore catastale. In particolare, saranno gli immobili di categoria catastale “s” che usufruiranno dalla stima di un tecnico, che si baserà sui parametri reddituale e di costo.
  2. Ricostruzione a tavolino della superficie delle unità senza planimetria: chi non ha una planimetria, potrà mandarla al catasto tramite internet, sicuramente un bel risparmio di tempo.

Mercato Immobiliare. 2020, l’anno della riscossa
Il mercato immobiliare è sempre stato uno dei più stabili e redditizi mai conosciuti tra gli investimenti. Anche in periodi di crisi, infatti, l’investimento nel mattone è stato sempre sentito come sicuro. La situazione della compravendita di immobili, tuttavia, si muove insieme alla crisi, e da essa è stata particolarmente compromessa negli ultimi anni, quando la perdita di valore ingente degli immobili non è concisa con un acquisto serrato, ma con centinaia di migliaia di case lasciate in abbandono. Quali sono le previsioni 2020 per i prezzi del mercato immobiliare?

Bisogna essere positivi, ma con cautela

Per il 2020 gli atteggiamenti degli esperti tendono ad essere abbastanza positivi, poiché si crede in una ripresa lenta ma costante. La crisi economica che vessa la società italiana ormai da quasi 10 anni sta lentamente volgendo al termine: questo significa che presto anche le famiglie monoreddito o con redditi bassissimi otterranno nuovamente un potere d’acquisto maggiorato rispetto agli anni più bui della crisi, potendosi permettere di rimettere in moto l’economia anche nel settore immobiliare.
Mario Breglia, presidente di “Scenari Immobiliari”, ha tuttavia parlato ancora di “mercatino immobiliare”, ossia di piccole mosse per la ripresa economica che però sono ben lontane da quel boom che si verificò tra gli anni Settanta e gli anni Novanta.

Sopra: una abitazione con pochi soldi


Stime per il mercato immobiliare

Si stima, comunque, che per il 2020 ci sarà un ulteriore rialzo sul numero complessivo di transazioni economiche che si erano verificate nel solo mercato immobiliare nel 2020 e 2020: il 2020 , si era chiuso comunque con un bilancio positivo ed un rialzo delle transazioni di oltre il 16%. Questo significa che in soli due anni il mercato immobiliare è cresciuto di oltre 23 punti percentuali, spia di un sistema che sta cambiando e che sta cercando di ritrovare un trend positivo.
Nei dati del 2020, tuttavia, emerge chiaramente che, nonostante l’aumento di transazioni, il prezzo complessivo degli immobili è stato nuovamente in calo: basti pensare che dal 2008 ad oggi gli immobili hanno perso generalmente il 50% del proprio valore. Nel solo 2020 ne hanno perso il 2%, un trend comunque migliore rispetto agli anni iniziali della crisi, durante i quali il picco a ribasso dei prezzi immobiliari è stato davvero vertiginoso.
Secondo i dati de Il Sole 24 ore, tuttavia, la curva crescente di acquisto degli immobili rimane strettamente legata a due fattori che si intersecano: il luogo di compravendita e il prezzo al metro quadro.
Nelle principali città italiane come Roma e Milano, ad esempio, per il 2020 sono previste quasi 40 mila transazioni che riguardano immobili dai 5000 ai 7000 euro a metro quadro. Questo dipende dalla conformazione delle città, più propense ad ospitare immobili di pregio, soprattutto nelle zone centrali, ma anche dal costo della vita quotidiana in queste grandi metropoli. In città come Genova, Bari, Bologna, Palermo o Napoli, la concentrazione delle transazioni immobiliari è molto più bassa e riguarda immobili con prezzi inferiori al metro quadro, almeno secondo le stime.

Cosa c’è e cosa manca al mercato immobiliare

Il mercato immobiliare, come tutti i mercati d’investimenti, è soggetto a controlli e tassazioni che lo rendono strettamente vincolante. Proprio la tassazione elevata, secondo gli esperti, è una delle grandi pecche della scarsa propensione delle famiglie alla compravendita immobiliare. Non solo, infatti, bisogna pagare le giuste tasse su ogni casa, ma ci sono anche delle imposte che risultano particolarmente vessatorie, specialmente se si tratta di seconde o terze case. Le imposte sui rifiuti, ad esempio, o i costi di gestione di molti servizi amministrati dallo Stato, sono particolarmente elevati tanto da non poter permettere alle famiglie il mantenimento di un altro immobile, se pure possono permettersi di acquistarlo. Anche l’Imu, inoltre, è molto più alta sulla seconda casa che sulla prima, quindi è difficile che una famiglia media accetti di fare un investimento di questo tipo, anche e soprattutto tenendo conto delle zone. Se una famiglia possiede una seconda casa nella propria stessa città o in una città in cui gli affitti sono molto vivaci (ad esempio una città studentesca) ha ottime probabilità che quella casa non sia mai sfitta, e quindi che gli inquilini, se non sono morosi, paghino una cifra tale da riuscire a coprire le spese e a guadagnarci.
Se le seconde case sono situate in luoghi di villeggiatura, specialmente se sono marittimi, ci sono meno possibilità che la casa venga affittata tutto l’anno, e quindi aumentano per la famiglia proprietaria le spese da coprire.
Gli stipendi, inoltre, specialmente nelle famiglie giovani, non sono quasi mai molto elevati, tanto che le giovani coppie tendono il più possibile a rimanere in affitto oppure a stipulare un mutuo privato con i propri genitori, che anticipano i soldi per l’acquisto di un immobile e poi se li fanno restituire dai figli a rate, permettendo loro di non pagare interessi rispetto alla banca. La disoccupazione ancora galoppante, dunque, è un’altra spina nel fianco per il mercato immobiliare, che non riesce ad accogliere richieste speculative o larghe fila di investitori che acquistano una casa solo per depositare delle liquidità, ma si limita ad offrire tetti sopra la testa a chi ha bisogno solo e soltanto di quella casa per viverci e non ha minimamente intenzione di effettuare investimenti o speculazioni economiche.

La questione dei mutui

Il mutuo è uno dei modi più semplici e più diffusi di acquistare casa e controllarne l’andamento, è uno dei modi per poter fare una stima delle previsioni mercato immobiliare. Se si vuole comprare la casa dove si vive insieme alla propria famiglia ma non si hanno sufficienti liquidità per acquistarla di tasca propria si contrae con la banca un mutuo, nel quale gli acquirenti si impegnano a restituire ratealmente la cifra prestata dalla banca, unitamente ai relativi interessi maturati nel tempo. A causa della crisi economica, però, ottenere un mutuo è diventata un’impresa quasi impossibile, perché le garanzie richieste dalle banche si sono fatte sempre più stringenti, a tutta difesa dei capitali dei loro risparmiatori. Allo stesso tempo, però, i posti di lavoro, soprattutto giovanili, sono sempre più diventati precari, privi di contratti validi o comunque diversi dal classico posto di lavoro determinato o indeterminato. Nella costellazione di lavori creativi che fanno uso del web, per esempio, i contratti possono essere a cottimo ma anche a visualizzazioni, quindi sempre più liberi professionisti sono svincolati da un datore di lavoro stringente e rimangono nell’ombra, almeno finché non si aprono una partita Iva.
I mutui, dunque, sono quasi un’utopia, ed è chiaro che chi dispone di grandi liquidità non sono certo i giovani e giovanissimi. Sempre più spesso, allora, capita che si opti per il mutuo privato di cui si parlava sopra, un modo per far rimanere il denaro in famiglia e non impelagarsi in mutui con la banca. In questo scenario, se dei giovani hanno delle professioni particolarmente redditizie, è comunque poco probabile che possano permettersi di acquistare una casa a fini solamente speculativi: preferiscono, piuttosto, comprare l’unico immobile dove vivranno a prezzo di grandi sacrifici.

Gli immobili di lusso: un mondo parallelo

Il lusso in tutte le sue forme (macchine, abiti, gioielli e altri veicoli) non è mai stato intaccato dalla crisi economica, che ha anzi concentrato nelle mani di pochissimi la ricchezza di milioni di famiglie. Per questo motivo il trend della compravendita degli immobili di lusso, pur essendo diminuito nel corso della crisi, ha seguito un andamento a sé stante. Nel 2020 le transazioni economiche riguardanti immobili di lusso sono cresciute addirittura del +30%, quindi molto di più che per le case cosiddette normali.
Quello che è diminuito sensibilmente, di circa il 40%, è il tempo medio di vendita. Se prima della crisi potevano trascorrere anche più di 30 mesi prima di riuscire a vendere un immobile di lusso, adesso la tempistica è drasticamente scesa a poco più di 20 mesi. Questo potrebbe dipendere dal profondo calo dei prezzi anche per i beni di lusso, divenuti accessibili ad una fascia di risparmiatori sempre abbienti, ma comunque molto meno inavvicinabili di un tempo. Coloro che, con il calo dei prezzi, possono permettersi l’acquisto di un bene di lusso che varrà molte volte tanto quando la crisi sarà finita del tutto, dunque, ci tengono a stringere i tempi per formalizzare l’accordo, sfruttando l’onda del calo dei prezzi per mettere le mani su immobili un tempo da sogno fiabesco.

La situazione positiva della Liguria

La regione in cui il mercato immobiliare ha subito un risveglio più vivace è sicuramente la Liguria. Nelle città di Genova e di Imperia, infatti, il mercato immobiliare è cresciuto a ritmi molto sostenuti nel 2020, permettendo una ripresa più veloce che in altre regioni.
Anche se i prezzi continuano a diminuire, con un calo negli ultimi sei mesi del 2020 pari all’1%, acquistare un immobile nel centro storico di queste città della riviera è diventato molto più accessibile, perché la maggior parte delle case e degli appartamenti centrali vengono venduti con un prezzo tra i 2500 e i 3000 euro al metro quadro. Grazie alla discesa dei prezzi e al complessivo mercato di tipo abbordabile, il potere d’acquisto di una famiglia media è attorno ai 200 mila euro, con il quale si può acquistare un grande appartamento di più di 80 metri quadri.

Previsione mercato immobiliare: conclusioni

Probabilmente nel prossimo periodo gli affacci delle famiglie sul mercato immobiliare saranno ancora timidi. Anche le famiglie che dispongono della liquidità adatta per acquistare una casa, infatti, temono rovesci di fortuna. Quando i prezzi sono bassi e il mercato si inizia a muovere dopo un lungo torpore, invece, è proprio il momento di acquistare. Chi ha delle liquidità da sistemare dovrebbe tentare l’acquisto di un appartamento anche come investimento, per battere sul tempo i grandi investitori che tendono a concentrare enormi fette di mercato immobiliare nelle proprie mani, rivendendo poi a un prezzo maggiorato una volta che il mercato si è fatto più stabile e più ricco.

Prezzi della case ancora in calo nel 2020: mappa variazione annuale e trimestrale, valori al m2

Continua a cadere il valore nominale delle case di seconda mano in Italia, che segna un decremento dell’1,2% nel primo trimestre dell’anno. Secondo i dati del marketplace immobiliare idealista, il prezzo delle abitazioni è sceso fino a una media di 1.799 euro al metro quadro dopo i mesi invernali. Non si attenua la tendenza ribassista del mattone che fa registrare -3,8% su base annua.

Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi di idealista: “è un dato che fotografa fedelmente l’andamento contrastato del mercato, con segnali di recupero nei grandi centri e nelle aree cittadine più richieste, mentre nei mercati provinciali si assiste alla svalutazione costante del mattone.

La ripresa selettiva dei valori immobiliari è dovuta solo in parte a motivi economici e fa i conti con una fase di profonda trasformazione della società italiana, dove i nuclei familiari si sono ridotti, la popolazione invecchia e c’è un surplus di immobili di ampia metratura difficili da piazzare concentrati nelle aree metropolitane e in provincia. Tutti fattori che finiscono per pesare sull’andamento generale dei prezzi”.

Regioni

Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le regioni italiane ad eccezione del Piemonte (0,9%%) e del Trentino Alto Adige (0,1%). Tutte le altre regioni chiudono il trimestre in saldo negativo con i ribassi maggiori nelle Marche (-2,9%) e in Umbria (-2,3%); cali superiori all’un per cento in altre 9 regioni guidate dal meno 1,9% di Lazio e Abruzzo.

La Liguria si conferma la regione con i prezzi più elevati, a una media di 2.594 euro al metro quadro, seguita dalla Valle d’Aosta (2.426 euro/m²) e Trentino Alto Adige (2.406 euro/m²). La regione più economica è la Calabria, con 889 euro al metro quadro, davanti al Molise (1.009 euro/m²) e la Sicilia (1.122 euro/m²).

Province

Oltre il 60% dei mercati provinciali chiude il primo trimestre dell’anno in saldo negativo. Le macroaree che hanno fatto registrare le variazioni più ampie sono Ascoli Piceno (-6,7%), Barletta-Andria-Trani e Terni, entrambe con un calo nell’ordine del 6,4%. All’opposto è Gorizia (9,3%) a comandare la graduatoria degli aumenti, davanti a Alessandria (8%) e Cremona (7,8%).

Sul fronte dei prezzi di vendita Savona (3.386 euro/m²) è sempre la provincia più cara, davanti a Bolzano (3.165 euro/m²) e Imperia (2.704 euro/m²), mentre Biella chiude la graduatoria con soli 648 euro/m².

Città

I mercati cittadini rimangono prevalentemente dominati da svalutazioni, più forti nei centri intermedi. I grandi mercati trainano la ripresa dei prezzi, attestata dai tassi di crescita di Torino (6,1%), Milano e Firenze (entrambe in aumento del 2,3%). Anche Napoli (0,5%) chiude il trimestre in saldo positivo, pressocché stabili Bologna, Roma e Venzia; saldi negativi si segnalano solo a Genova (-0,7%) e nelle altre aree metropolitane del Sud Italia.

Negli altri capoluoghi l’andamento dei prezzi è caratterizzato da variazioni di maggiore entità rispetto ai grandi mercati. In generale i mercati intermedi denotano ancora un’elevata instabilità, come dimostrano le forti contrazioni di Frosinone (-9,2%), Teramo (-7,9%) e Vercelli (-6%) da un lato e i rimbalzi di Alessandria (9%), Lucca (5,9%) e Cuneo (5,4%) dall’altro.

Venezia (4.380 euro/m²) continua a dominare la graduatoria dei prezzi di vendita precedendo Firenze (3.519 euro/m²) e Bolzano (3.446 euro/m²). Nella parte bassa del ranking stazionano Agrigento (836 euro/m²), Caltanissetta (732 euro/m²) e Biella, la più economica, con 720 euro al metro quadro.

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