Immobiliare si combatte l’affitto in nero

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Affitto in nero, quali sono le sanzioni per proprietario e inquilino

Quella degli affitti in nero è una piaga difficile da debellare. Ma quali sono le sanzioni a cui vanno incontro proprietario della casa e inquilino? Andiamo a scoprirlo.

Innanzitutto, è opportuno ricordare che il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo. Nel caso si sia in presenza di affitto in nero senza contratto, inoltre, il proprietario non può intimare lo sfratto all’inquilino né in caso di morosità, né alla cessazione della locazione.

Affitto in nero sanzioni proprietario

Mancata registrazione contratto affitto – Nel caso di affitto in nero, l’Agenzia delle Entrate può inviare un accertamento fiscale al contribuente. Per scoprire l’affitto in nero vengono effettuate delle indagini con verifiche sul conto corrente. Ma potrebbe essere lo stesso inquilino a denunciare il proprietario di casa.

Omesso versamento imposta di registro – La responsabilità per il mancato versamento dell’imposta di registro è solidale, questo significa che è sia del locatore che del conduttore. In merito, le sanzioni vanno dal 60% al 120% dell’imposta evasa in caso di omessa indicazione del canone di locazione nella dichiarazione dei redditi; dal 90% al 180% in caso di dichiarazione del canone di locazione in misura inferiore a quella effettivamente percepita.

Omesso versamento Irpef – Per l’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione ricevuti è responsabile solo il locatore. In questo caso il proprietario di casa rischia un accertamento fino a cinque anni dopo da quello in cui doveva essere presentata la dichiarazione dei redditi.

C’è un altro fatto da considerare: se il contratto di affitto in nero è nullo, anche la clausola che indica la durata minima della locazione è nulla. Questo vuol dire che l’inquilino può lasciare l’immobile senza dover dare preavviso. Il proprietario di casa, invece, deve rispettare i diritti dell’inquilino, come se il contratto fosse valido.

Affitto in nero sanzioni per l’inquilino

L’inquilino è responsabile, in solido con il proprietario di casa, dell’omesso versamento dell’imposta di registro. L’inquilino dunque è corresponsabile per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento notificando una cartella esattoriale.

Registrazione tardiva del contratto di locazione

Con il ravvedimento operoso è possibile procedere alla registrazione tardiva del contratto locazione. In questo caso, quali sono le sanzioni?

Se il ravvedimento avviene:

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con 30 giorni di ritardo la sanzione è pari al 6%, più interessi di mora e imposta dovuta;

con 90 giorni di ritardo la sanzione è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta;

con 1 anno di ritardo la sanzione è pari al 15%, più interessi di mora e imposta dovuta;

oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;

oltre 2 anni di ritardo la sanzione è pari al 20%, più interessi di mora e imposta dovuta;

se il contribuente regolarizza la sua posizione dopo la constatazione della violazione, la sanzione è pari al 24%, più interessi di mora e imposta omessa.

Immobiliare: si combatte l’affitto in nero

L’affitto in nero, spesso, è usato nel settore immobiliare come strumento per accelerare le pratiche di locazione delle case, evitando d’indugiare in una burocrazia che scoraggia inquilini e proprietari, o meglio li scoraggiava, visto che adesso c’è la cedolare secca.

L’affitto in nero, quello che evita la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, è molto diffuso ma è altrettanto illegale. I proprietari, in genere, usano questo strumento dicendo di offrire contratti a prezzi inferiori alla media.

Con la cedolare secca, però, si riesce a risparmiare molto. Il decreto legislativo numero 23 del 2020, infatti, consente a chi ha un contratto d’affitto irregolare, di registrarlo ottenendo delle agevolazioni sul fronte fiscale. L’inquilino che voglia approfittare di questa opportunità deve presentarsi dagli avvocati dell’Unione Inquilini e denunciare il proprietario. In più deve presentare dei documenti in grado di attestare il proprio domicilio, quindi deve presentare una copia del bonifico del canone mensile corrisposto al proprietario per la locazione dell’immobile e poi le bollette delle utenze, almeno una, intestate all’inquilino.

Si ottiene così la possibilità di avere un regime fiscale agevolato, di avere l’applicazione di un canone annuo pari al triplo della rendita catastale e per un periodo di 4 anni, a partire dalla data della registrazione, con la possibilità di estendere tale periodo per altri quattro anni.

Affitto in nero, i rischi per l’inquilino

L’affitto in nero è una realtà difficile da sradicare. Ma se il proprietario di casa non dichiara il contratto di locazione al fisco cosa accade? Quali rischi corre l’inquilino?

Mancata registrazione contratto di affitto

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo, ma la responsabilità per il mancato versamento dell’imposta di registro è solidale, questo significa che è sia del locatore che del conduttore. L’inquilino dunque è corresponsabile per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può richiederne il pagamento notificando una cartella esattoriale.

Il padrone di casa ha 30 giorni di tempo per procedere alla registrazione e, come affermato di recente dalla Cassazione, è possibile una registrazione tardiva che sanerà la nullità; ma se il locatore non effettua la registrazione, può farlo il conduttore.

Contratto di locazione registrato a un canone inferiore

Nel caso in cui, invece, il contratto di locazione sia stato registrato con un prezzo inferiore rispetto a quello effettivamente versato, il conduttore può limitarsi a pagare il canone riportato sul contratto, senza rischiare sfratti o decreti ingiuntivi. Per legge, infatti, è valido solo il canone che risulta sul contratto registrato. Per ciò che è stato pagato in più in passato è possibile chiedere la restituzione entro 6 mesi da quando si lascia l’appartamento.

Affitto in nero contratto nullo

L’affitto in nero comporta la nullità del contratto. Questo vuol dire che il conduttore non è tenuto a rispettare le varie clausole della scrittura privata: non può ricevere un decreto ingiuntivo se non paga i canoni di locazione, non è tenuto a dare un preavviso se vuole lasciare l’immobile e non può essere sfrattato alla scadenza del contratto.

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